2026 yılı itibarıyla kira artış oranları, hem konut hem de çatılı işyeri (ticari işletme) kiralamaları için Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) üzerinden belirlenmektedir. Geçmiş yıllarda konutlar için uygulanan %25’lik sabit artış sınırı tamamen sona erdiği için, mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde her iki taşınmaz grubu için de aynı hesaplama yöntemi geçerlidir.
2026 Kira Artış Hesaplama Standartları
Kira artışlarında baz alınacak yasal üst sınır, Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344 uyarınca belirlenir:
-
Yasal Üst Sınır: Kira sözleşmelerinin yenilendiği ay açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.
-
Sözleşme Serbestisi: Taraflar, sözleşmede bu orandan daha düşük bir artış oranı kararlaştırabilirler; ancak bu oran 12 aylık TÜFE ortalamasını kesinlikle geçemez.
-
Konut ve Ticari Ayrımı: 2026 yılı itibarıyla konutlar ve ticari işletmeler arasında artış oranı tavanı açısından bir fark kalmamıştır; her iki grup da güncel TÜFE ortalamasına tabidir.
Kritik Davalar ve Süreçler
Kira bedelinin belirlenmesi sadece yıllık artışla sınırlı değildir. 5 yılı aşan sözleşmelerde tarafların farklı hakları doğmaktadır:
Kira Tespit Davası (5. Yıl Sonunda)
-
Sözleşme süresi 5 yılı doldurduğunda, kira bedeli sadece TÜFE oranına bakılmaksızın “emsal kira bedellerine” göre yeniden belirlenebilir.
-
Mahkeme bu belirlemeyi yaparken bölgedeki rayiçleri, taşınmazın durumunu ve hakkaniyet indirimini göz önünde bulundurur.
Kira Uyarlama Davası
-
Ekonomik koşullarda taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik (aşırı ifa güçlüğü) meydana gelmesi durumunda, 5 yıllık süre beklenmeksizin kira bedelinin güncellenmesi talep edilebilir.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı
2026 yılında da kira uyuşmazlıkları (artış oranları, tahliye veya tespit) için dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması yasal bir zorunluluktur.
-
Süreç: Taraflar arabulucu eşliğinde bir araya gelerek ortak bir artış oranı üzerinde uzlaşabilirler.
-
İlam Niteliği: Arabuluculuk aşamasında imzalanan anlaşma tutanağı, mahkeme kararı (ilam) hükmündedir ve tarafları bağlar.
Yüce Hukuk Tavsiyesi: Kira artış dönemlerinde yapılacak bildirimlerin ve ihtarnamelerin usulüne uygun (tercihen noter kanalıyla) yapılması, ileride yaşanabilecek hak kayıplarını ve tahliye risklerini önlemek adına kritik öneme sahiptir.
